競売とはどんなもの？デメリットやリスクについて知っておこう

マイホームの購入には多額のお金が必要ですので、多くの方が住宅ローンを利用することになります。

もしローンの返済ができなくなると、最終的には「競売」によって大切なマイホームを強制的に取り上げられてしまいます。

競売は住宅ローン債務者の方にとって非常に不利益の大きいものですので、絶対に避けなければなりません。

本章では競売とはどんなものか基本的なところを説明し、債務者にとってのデメリットやリスクについても一緒に見ていきますので、ぜひ参考になさってください。

住宅ローン利用時には自宅に「抵当権」が付けられる

競売を理解するためには、「抵当権」についてある程度知っておく必要があります。

住宅ローンを利用する際、購入する自宅には「抵当権」というものが設定されますが、これはローンを提供する金融機関のリスクを回避するためのもので、一般の借金をする際などにも自宅に抵当権を付けられることがあります。

住宅ローンも借金の一種であることに変わりはなく、もし債務者がローンの返済ができなくなると、金融機関は投下した資金が回収できなくなり損をしてしまいます。

そこで約束通りの支払いがされなくなった時に備え、債務者の自宅不動産に抵当権を設定します。

実際にローンの支払いが滞れば、抵当不動産を換価処分し、そこから債権の回収を図ることができます。

巷では「不動産を担保に入れる」という表現がよく聞かれますが意味は全く同じで、平たく言えば借金の身代わりに不動産を人質に取られるようなイメージです。

抵当権の設定は登記によって行いますので、登記簿を取ると一目で分かるようになっています。

抵当権の実行により自宅が「競売」にかけられる

住宅ローンの設定時には、債権者たる金融機関と債務者の間でローンの返済について約束を取り決めます。

月々の返済金額や返済回数などを決めますが、様々な事情から約束通りに支払うことが難しくなることもあります。

幾度かの督促を経ても支払いが望めない場合、債権者は裁判所で手続きを行い、抵当不動産を競売にかける準備を進めます。

競売は通常の不動産売却と全く違い、裁判所が主導して入札形式で進められます。

通常の売却であれば売り主と買い主が交渉して売却金額を決めますが、競売は入札形式のため売り主に価格交渉の余地はありません。

裁判所が最低入札価格を決め、購入希望者はそれ以上の価格を記入して入札を行います。

その中から一番高額で入札した人が物件を購入する権利を勝ちとることになります。

競売のデメリットやリスク

債務者にとって、競売は以下のようなデメリットがあります。

①市場価格よりもかなり安く買われる

通常の売却では売り主の「高く売りたい」という希望が反映されますが、競売は売り主の意思が反映されず、購入希望者の「できるだけ安く買う」という意識が強く反映されます。

そのため競売で決まる金額は適正価格よりも相当低くなり、市場価値の半分程度で買いたたかれることもあります。

そして競売で自宅を取られたからといって、それで住宅ローンの責任から逃れられるわけではありません。

競売で得られた代金はローンの返済に充てられますが、それでも返済できなかった残額はなお返済の義務を負っているのです。

ここで、競売では市場価格よりも相当安く買われてしまうということが大きな問題になります。

競売で得られる代金は少なければ、返済できるローンも少なくなります。

したがって、残った多額のローンはその後の人生の大きな負担になります。

自宅を取られた上で、なお多額のローン返済に人生を費やさなければならないことを考えると、競売の不利益の大きさがお分かりになると思います。

②引っ越しの融通が利かない

通常の売却では物件の引き渡し時期や売り主の引っ越し時期を調整できます。

しかし、競売の場合は、債務者への配慮は全く期待できず、指定される明け渡し時期までに問答無用で引っ越しを強制されます。

また、引っ越し代を買い主が出してくれることも通常期待できず、債務者はお金に余裕がない状態で自宅を放り出されます。

③プライバシーがなく、心理的な屈辱感を味わう

競売の手続きはいくつかの過程を経て進められていきますが、法律に基づく強制的な措置ですので、債務者が協力しなくても強制的に進められていきます。

例えば物件調査の際には、債務者の協力が無くても調査担当者がカギ業者の協力の元、家の鍵を壊して勝手に侵入して写真撮影を行います。

また競売物件については住所が公開されるので、不動産業者などがひっきりなしに訪れ、ご近所に怪しまれるなどプライバシーがなく恥ずかしい思いをする可能性もあります。

まとめ

本章では競売がどのようなものかを取り上げて、デメリットやリスクなどと合わせて見てきました。

住宅ローン問題では、不利益の大きい競売だけは何としても回避すべきものという鉄則があります。

競売を回避する対処法はいくつかあり、ケースに応じて適切な対応が求められます。

対処法については別記事で解説していきますので、そちらも参考になさってください。