アパート経営に失敗！不動産投資ローンの返済に困ったら！？

アパートやマンションを購入して入居者を募集し、家賃収入を得る不動産投資は近年非常に人気があり、不動産業を本業とする人だけでなく、一般のサラリーマンの方も副業などで手を出す人が増えています。

不動産投資は相続対策としても有効で、相続税の負担を合法的に軽減するために現金の不動産化がよく行われます。

アパートやマンションは収益物件とも呼ばれ、運用を上手に行えれば所有者に大きなメリットをもたらしますが、失敗にはリスクが伴います。

この記事ではアパートやマンション経営が上手くいかず、不動産投資ローンの返済がきつくなってしまった時の対処法について解説します。

不動産投資にはリスクがある

不動産投資における家賃収入はよく不労所得などとも言われ、憧れの対象となります。

年金のように毎月決まった時期に一定額が入ってくるので、安定した定期収入が大きな魅力だからですね。

これを狙って一般のサラリーマンの方なども不動産投資に積極的に参入してきていますが、不動産経営はそう単純ではなく、決して「不労」所得というわけではありまません。

入居者管理では問題を起こす入居者と揉めることもありますし、物件管理でも手間と時間を取られ、当然費用は大家が負担しなければなりません。

不動産のメンテナンスや修繕にかかる費用はかなり負担が大きく、心身ともに一定の苦労を伴うことは覚悟が必要です。

それでも、しっかりと利益が出ていればまだ我慢できますが、赤字経営となって苦しむオーナーさんもかなりいます。

次に不動産投資でよくある失敗例を見てみます。

不動産投資でよくある失敗

①金利が高い

一般的にアパートローンの金利は住宅ローンの金利よりも高くなっています。

不動産投資を現金で行うことも不可能ではありませんが、かなり高額なのでローンを利用しなければならない場面は多いでしょう。

そのため、個人の住宅ローンよりも高い金利負担が最初から発生することを知っておく必要があります。

②空室リスク、維持管理コスト

収益物件を運用するにあたっては周辺のライバルとなるアパートやマンションなどの動向が大きく影響します。

周辺に新築物件が立てば人気がそちらに流れてしまい空室リスクが高まり、稼働しない空室は家賃収入を生まないどころか、維持管理費用の垂れ流しになってしまいます。

維持管理費用を十分にかけずにいると、物件の劣化スピードが速まり、周囲のライバルとの競争力をさらに落としてしまいます。

その結果空室リスクがさらに高まり負のスパイラルに陥ることが懸念されます。

③不動産の価格が下落するリスクがある

経営に行き詰まり売却しようという段階では別の問題も生じます。

アパートなどの収益物件は通常「収益還元法」という指標で物件の評価がなされ、これはどれだけの利益を生み出してくれる物件なのか、という目線で評価するものです。

老築が進んだ物件は収益を生む力が弱いとされ、高額での売却が難しくなります。

その結果、アパートローンを完済できるほどの金額で売ることができず、オーバーローンとなって売却自体が不可能になってしまう例も多くなっています。

オーバーローンで自己資金が持ち出しになることも多い！

オーバーローンで売るに売れない状況の中、オーナーさんが自身の年金収入など身銭を切って赤字を補填するケースはよく見かけます。

涙ぐましい経営状態で、これでは収益物件どころかお荷物状態ですので、早急に手を打つことが求められます。

オーバーローンでは通常の売却が望めませんが、任意売却という道が残されているので諦める必要はありません。

（関連記事）住宅ローン問題では「オーバーローン」と「アンダーローン」の見極めが重要

不動産投資でも任意売却は可能！

アパートローンが残っている状態では対象物件に抵当権が付けられたままですので、このまま売りに出してもだれも買ってくれません。

先に抵当権を外す必要があり、そのためにはローンの完済が必要です。

毎月のローンの支払に窮するくらいですから、一括弁済はまず無理です。

それでは抵当権を外せませんが、ある交渉をすることで債権者の同意を取り、先に抵当権を外してもらうことができます。

ローンの返済ができなくなると最終的に物件は競売にかけられ、競売ではわずかな金額でしか売れません。

ローン残債に充当する代金もそれだけ少なくなってしまうので、債権者にとっても良いものではないのです。

市場に売りに出せれば適正な市場価格で売ることができ、高額売却が望めますからより多くの残債をカバーすることができます。

債権者にとっても利があるため、ここを強調して交渉することで債権者の合意を取り付けることができます。

債権者の合意の下で任意売却を行えれば、残った残債も分割で支払っていくことができるので、生活を破綻させる心配も要りません。

（関連記事）任意売却とは？基本的な仕組みやメリットについて

まとめ

この記事では、不動産投資で失敗した時のローン返済にどう対処するか見てきました。

不動産ブームに乗ってアパート経営に手を出したものの、上手くいかずローンに苦しむ事例はよく見かけます。

その場合、任意売却によって早めに手を打つことでダメージを軽減できるのでぜひ検討して頂きたいと思います。

住宅ローン返済相談センターでは任意売却を数多く手掛けています。多くの解決実績を有しておりますので、安心してご相談ください。