住宅ローンが残る実家を相続したら売却はできる？団体信用生命保険未加入の場合

前回は、被相続人が団体信用生命保険（団信）に加入していたパターンの相続不動産に関して解説しました。

今回は、被相続人が団信に加入していなかった場合の相続不動産の売却について解説します。

団信未加入の場合の住宅ローンの行方

団信については前回の記事で解説しています。

（関連記事）住宅ローンが残る実家を相続したら売却はできる？団体信用生命保険アリの場合

団信に加入していると、死亡や高度障害といった事態が起きた場合に、残った住宅ローンを完済することができます。

住宅ローンは団信の加入が必須でないものもあり、団信未加入の場合は、相続が発生すると残った住宅ローンの負債も相続の対象になります。もし、故人が団信に加入していなければ住宅ローンを相続し、返済していかなければなりません。

相続人は住宅ローンの返済という負担を追わなければなりませんが、被相続人が生前に準備をしているような場合には相続人の負担が軽減されます。

まずは生命保険金での返済を考えよう

団信に加入していなくても、被相続人となる方が相続人の負担を減らすために団信以外の生命保険に入っていることもあります。

被相続人の死亡を原因として相続人に一定の保険金が支払われるように手当しておくケースがよくあり、その場合は保険金を原資に住宅ローンの完済を考えることができますから、故人の保険加入状況を確認してみましょう。

保険に加入していた場合は保険会社に相続の発生を伝え、必要な手続きを取ることになります。

保険金でカバーできない場合は相続人が返済する

故人が生命保険に加入していない、あるいは保険に入っていて保険金が支払われるものの、その金額がローン残債に満たない場合は相続人が残った住宅ローンを返済していかなければなりません。

住宅ローンを完済すれば抵当権を解除することができ、相続した不動産を売却しやすくなります。

相続人が複数いる場合、被相続人が残した債務については、原則的に各人の法定相続分に応じて債務負担が承継されることになります。

遺産分割協議で特定の相続人に所有権や負債を分割した場合でも、その内容は債権者を拘束しません。分割方法によっては債権者が不利になることがあるからです。

そのため、住宅ローンの債権者は、各相続人の相続分に応じて返済を求める権利を有するので、特定の相続人に住宅ローン債務を負担される場合には、債権者の承諾を得て「免責的債務引受」契約を締結することになります。

もちろん、債権者の承諾なく、相続人同士で話し合いをして特定の相続人が住宅ローンを返済することとし、滞りなく返済していけば債権者は満足するので、問題は起こりません。

故人が団信や他の生命保険にも加入していない、あるいは加入していても保険金が少なく住宅ローン完済が見込めない場合、通常の不動産売却が難しくなるかもしれません。

もし、不動産の価値が高く、売却代金で十楽ローンを完済できるのであれば売却可能ですが、オーバーローンの場合は売りたくても売ることができません。

（関連記事）住宅ローン問題では「オーバーローン」と「アンダーローン」の見極めが重要

売却ができない場合、相続人は多額の住宅ローンを抱える覚悟の元で相続を承認するか、相続放棄するか、を考えなければなりません。

相続放棄をするとローン債務の負担は免れるものの、現預金などプラスの財産も一切引き継ぐことができなくなります。

状況によってはデメリットもある相続放棄は避けたいところですが、そのようなケースでは、相続したうえで任意売却という方法も考えられます。

（関連記事）住宅ローンが残る自宅を相続するとどうなる？任意売却は可能？

住宅ローンが残った不動産の売却で困った時は、ぜひ当センターにご相談ください。

団信加入の有無が相続税に与える影響は？

団信に加入している場合と一般の生命保険で住宅ローンの返済に用いる場合は税金面に影響が出ることがあります。

保険金は保険金受取人に支払われますが、これはみなし相続財産となり、相続税の課税対象になる点に注意を要します。

ただし、生命保険金には非課税枠が設けられており、受け取った生命保険金から「500万円×法定相続人の数」を控除することができます。

例えば、法定相続人が二人であれば1000万円までの保険金が非課税となり、これを超えた分が相続税の課税対象として扱われます。

また、相続した不動産は相続財産として相続税の課税対象となる一方で、住宅ローンの残債は「債務控除」することができます。

債務控除とは被相続人が残した借金などの負債を相続財産の価額から控除できるもので、その分相続税の負担を減らすことができます。

税金に関しては当センター提携の相続に強い税理士に相談ができますので、ぜひご活用ください。

まとめ

今回は、住宅ローンが残る実家を相続した場合の売却の可否について、団体信用生命保険未加入のケースについて解説しました。

団信未加入の場合は、基本的に相続人が住宅ローンを相続して返済していく必要があります。故人が生命保険に加入していた場合はこれを原資に活用することができます。

団信加入パターンと比べると税金の面で負担が生じやすくなるものの、非課税ルールを活用すれば一定の負担を避けることができます。

団信未加入パターンにおける相続不動産の売却手続きや税金面などの各種ご相談も、当センターでは一つの窓口で対応可能となっておりま。

相談の内容ごとに相談先を変える必要がなく、様々な状況の下での不動産売却が可能ですのでお気軽にご相談ください！