リースバックとは？成功の秘訣を探る

様々な理由で自宅不動産の売却が必要になった時、所有権が買い手に移ることから売却後は通常引っ越しが必要になります。

どうしても引っ越しを避けたい事情がある場合はリースバックという方法を検討でき、実現すれば自宅を売却してもそのまま住み続けることができます。

本章ではリースバックとはどういうものか、利用シーンや成功の秘訣などについて解説していきます。

リースバックとはどういうもの？

リースバックは、売却と賃貸がセットになった売却手法です。

通常の売却事案では買い手が所有権を取得した後は契約関係が切れますが、リースバックでは売却後に賃貸借の関係が続きます。

買い手は購入した物件を売り主に貸し出し、売り主は借り手となって賃料を払って借り受けるのがリースバックという取引形態です。

住む権利さえ取得できれば売却後も引っ越しが必要ないので、賃貸借契約によって引き続き居住する権利を確保するわけですね。

引っ越しが不要となることから、仕事や家庭環境に影響が出ない、子どもの転校が不要になるなどのメリットがあります。

他にも、所有権が買い手に移ることから、以後は固定資産税などの税負担がなくなること、また将来必要になった時に買い戻す約束ができる利点もあります。

今は経済状態が苦しいので手放すけれど、状態が安定したらまた愛着のある自宅の所有権を買い戻したいという要望を叶えることも可能です。

リースバックはどんな時に利用される？

リースバックが有効な場面は色々あるので以下で見てみましょう。

①住宅ローンが払えないケース

多いのはやはり住宅ローンの支払いに問題が生じているケースです。

様々な事情でローンの支払いが苦しくなった時、そのままでは競売にかけられて損をしてしまう危険があります。

自宅を売却することでローンの完済を目指せますが、売却すると通常は引っ越しが必要です。

仕事や家庭の都合で引っ越しを避けたい時にはリースバックが検討されることになります。

②住み替え事案

自宅の買い替え、住み替え事案でもリースバックが検討されることがあります。

売り先行で進める場合、自宅を売った後に新居を確保するまではアパートなどを探して仮住まいを確保しなければならず、引っ越しも二度手間になります。

そのような時にリースバックができれば、新居に引っ越せる状態が整うまで自宅でゆっくりと計画を進めることができます。

仮住まいを経由しないことから、引っ越しも一度で済みます。

③相続対策

最近は相続対策としてリースバックをお考えの方も増えています。

不動産が相続財産となると、流動性がないため遺産分割協議がなかなか整わなかったり、相続取り分の調整が上手くいかずトラブルになることがあります。

リースバックによって現金化すれば、住まいとしてそのまま使用できるうえに、自宅を分割が容易な現金に変えることができます。

相続トラブルを回避することにつながり、また自らが生存中は生活資金として柔軟に使用できるのも利点です。

リースバックは買い手を見つけられるかがカギ

リースバックは事情があって自宅を手放さなければならない人にとって利点が大きいものですが、実現させるのは容易ではないことを知っておきましょう。

というのも、リースバックに応じてくれるのは一般の購入層ではなく、投資家として不動産を探している層ですので絶対数が少ないということが一つ。

そして、興味を持ってくる人が現れたとしても、条件詰めの交渉はかなりシビアです。

投資目線で評価する以上、確実な儲け、利益を確保できなければ買ってくれません。

利回りを考えて十分な家賃収入が得られるかどうかを見るので、売り手としては賃借時の家賃負担が重くなる可能性があります。

家賃を軽くすることができたとしても、その代わりに購入金額を下げて儲けを確保するため、どちらにしても売り手側は交渉上で劣位に立たされることが多くなります。

リースバックは買い手の確保に苦労すること、そして条件交渉が難しいことが難点となります。

リースバックを成功させる秘訣とは？

実現のハードルは通常の売却よりもかなり高くなるリースバックですが、成功させる秘訣が一つあります。

それは、親族の方に買い手となってもらう方法です。

親子間、あるいは身近な親族にお願いして買い手となってもらうことができれば、全ての問題が解決します。

親族は儲けを追及しないので、シビアな条件交渉が不要となり、賃貸においても割安な賃料設定が可能です。

もしお願いできそうな親族がいたら、事情を説明して助けてもらえないかお願いしてみましょう。

まとめ

本章では不動産の売却手法の一つであるリースバックについて解説しました。

リースバックは売却と賃貸をセットにしたもので、自宅を売った後で賃貸借により使い続けることができるものです。

自宅を手放す側にはメリットが多いので必要なケースではぜひ検討したいものですが、買い手探しが大変であることは知っておきましょう。

協力してくれる親族がいればそのハードルは一気に下がりますので、親子や身近な親族などにお願いできないか考えてみてください。