2022年10月15日
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任意売却の流れは？相談から残債の清算まで
住宅ローンの支払いが苦しいからといって放置するといずれ競売になります。
競売になると自宅を強制的に売却され、売却資金から債権者が貸したお金を回収するという流れになるのです。
競売は裁判所の手続きですから「引っ越し資金がありません」「家を失うと生活に困ります」と言っても聞き入れてもらえません。
競売のスケジュールに合わせて自宅から退去しなければならないのです。
何より家を失うことは債務者の生活に多大なマイナスの影響を及ぼすことでしょう。
競売を回避する方法に「任意売却」があります。
仮に任意売却による住宅ローン返済問題の解決を目指した場合、どのような流れで売却が進むのでしょうか。
任意売却とは？
任意売却とは、家を売却しても住宅ローンの残債の全額を返済できない状態で、家を売却する方法です。
不動産売却の一種になります。
住宅ローン残債の全額が返済ができない状態では、通常の方法で不動産を売却することはできません。
なぜなら、住宅ローンの残債を返済しないと、不動産に設定されている抵当権を外すことができないからです。
抵当権が設定されている状態は借金の担保になっている状態ですから、仮に売ろうとしても買い手が見つかりません。
しかし、任意売却では、債権者に売却について協力してもらうことで抵当権を外します。
抵当権を外せば家を普通に売却可能です。
抵当権を外してもらったら買主を探して家を売り、売却金で住宅ローンを清算します。
これが任意売却です。
任意売却の流れ
任意売却で家を売るときは相談からはじまり残債の清算で完了します。
任意売却の基本的な流れを時系列にそって説明します。
①まずは任意売却の相談をする
任意売却をするためにはまず専門業者に相談しなければいけません。
任意売却の「任意」という言葉からわかるように、任意売却は債務者が自主的に行う売却です。
任意売却をするか迷っている状態でも相談できます。
②ローン残債や契約内容の確認をする
任意売却で住宅ローンを清算するためには「残債」と「家がどのくらいの金額で売れるか」確認する必要があります。
任意売却の計画を立てるためにも返済の残り金額や家の売却査定額は重要なポイントです。
まずは住宅ローンの契約内容や任意売却時点での残返済額、現在の支払い状況などの情報を確認します。
また、任意売却の際に家がどのくらいの価格で売れるか査定も行います。
この時点では家がいくらで売れるかわかりませんから、あくまで「このくらいで売却できるだろう」という金額を計算するわけです。
ローン残債の情報と売却見込み額からアンダーローンとオーバーローンのどちらになるのか計算します。
アンダーローンとは売却額がローン残債を上回ることです。
任意売却できれいに精算できる状態ともいえます。
オーバーローンとは残債が売却額より多いことです。
任意売却後の残債は無理のない金額を設定し返済を続けなければいけません。
任意売却後のことを考えるためにも、アンダーローンとオーバーローンどちらになるのか判断することは重要なのです。
（関連記事）住宅ローン問題では「オーバーローン」と「アンダーローン」の見極めが重要
③債権者に任意売却の交渉をする
残債のある家は抵当権が設定されています。
任意売却するためには債権者にお願いして抵当権を外してもらわなければいけません。
そのためにも、債権者に任意売却への交渉を取り付けなければならないのです。
債権者に任意売却したいと申し出ても必ず協力してもらえるわけではありません。債権者にとって、抵当権を抹消しても、
協力してもらうために任意売却で解決できることや売却の進め方（計画）をしっかり説明する必要があります。
④任意売却の売却活動をする
債権者の協力をつけたら、次に行うのは買主探しです。
実際に買ってくれる人がいなければ任意売却はできません。
任意売却では第三者に対して家を売ることも可能ですが、親族や親に対して売ることも可能です。
任意売却の売却活動は通常の不動産売却とほぼ変わりません。
内覧希望の買主候補が現れたら内覧に応じ、話を聞きたいという買主がいれば質問に応じるという流れです。
売却時の対応については任意売却を担当する業者に相談しておくとスムーズです。
⑤任意売却の売買契約を結ぶ
売却活動により見つけた買主と家の売買契約を結びます。
契約締結後は内容にそって引き渡しと決済（家の売却代金の支払い）を行います。
任意売却の売主側は家の引き渡しにあわせて引っ越しをしなければいけません。
ここで問題になるのが引っ越し費用です。
引っ越し費用の捻出が難しい場合は債権者との交渉で10～30万円ほど援助してもらえる可能性があります。
⑥ローン残債を売却金で清算する
任意売却による家の売却が完了したら住宅ローン残債を清算します。
任意売却の場合は、通常オーバーローンの状況になっていますから、売却代金が700万円で残債が1,000万円なら、任意売却後も300万円のローン返済が残ってしまいます。
任意売却をしたからといって300万円が0円になることはありません。
売却代金が足りなかったら任意売却後も返済を続けなければならないのです。
ただし、任意売却後は売却前のローン返済額で毎月返済するのではなく、債権者と交渉をして、無理のない範囲で返済額を決めることになります。月あたりの返済額は生活状況や収入により変わるためいちがいに言えません。
まとめ
任意売却のスタート地点は相談です。
終わりは売却金による残債の清算ですが、清算しきれなかったときは売却後の返済を続けることになります。
清算あるいは返済で「残債がすべてなくなった瞬間」が本当の意味での終了といえるかもしれません。
任意売却では流れにそってスムーズに進めることだけでなく、本当の意味での終了を迎えるために綿密な計画を立てることも重要です。
弊社スタッフが事情をヒアリングのうえでサポートします。
安心してご相談ください。