任意売却ができないケース、失敗するケースとは？

オーバーローンのため通常の方法では自宅を売りたくても売れない場合、任意売却という手段を用いれば自宅の売却が可能になります。

住宅ローンの問題を抱える方の最後のセーフティネットとして機能する任意売却ですが、必ず実施できるとは限らず、実施できたとしても売却に失敗してしまうケースもあります。

今回は任意売却ができないケースや、実施しても失敗してしまうケースについて見ていきます。

任意売却ができないケースとは？

任意売却について詳しく知りたい方はこちら↓の記事をご覧ください。

（関連記事）任意売却とは？基本的な仕組みやメリットについて

それでは任意売却の実施そのものができないケースを見ていきます。

①債権者の同意が得られない

住宅ローンが残る自宅には抵当権が付いており、抵当権付き不動産を売却するには債権者の同意が必要です。

そのため債権者の同意を取り付けることができないと任意売却を実施できません。

②競売が間近に迫っていて期間的余裕がない

債権者の同意を取り付けられたとしても、任意売却は競売が実施される前に物件の買い手探しや交渉をまとめなければいけません。

競売間近となった場合は期間的余裕がなく任意売却を実施できないこともあります。

（関連記事）競売とはどんなもの？デメリットやリスクについて知っておこう

③共有名義人の同意が得られない

親族間や夫婦間などで対象不動産が共有名義となっている場合、共有権者全員の同意がなければ不動産を売ることができません。

任意売却であってもこの道理は同じで、共有権者の同意を取り付けられないと実施できません。

もし共有者が行方不明になっている場合などは特別な手立てが必要になり、さらに時間がかかるので注意が必要です。

任意売却で売り出しても売れないケースとは？

次に、任意売却で売りに出しても売れないケースを見ていきます。

①需要が無い

任意売却を考える事案で対象となるのは比較的新しい物件が多いので、相続不動産のように築古が理由となることは少ないですが、エリア的に需要の無い物件の場合、買い手が現れてくれないという可能性はあります。

②価格が不相応

価格設定に誤りがあり、他のライバル物件と比べて割高に見えてしまうと買い手から見て魅力が落ちてしまいます。

任意売却は市場価格に近い金額で売れるとはいっても競売というリミットがあるので、リスクを考えて多少値を下げることも考える必要があります。

ただし期間的余裕があれば必ずしもこの限りではありません。

③内見対応が不十分

任意売却事案ではまだ家族で住んでいる自宅が対象になることが多く、興味を持ったお客さんの内見希望に十分に対応できないことも少なくありません。

不動産は大きな買い物ですから、買い手候補は家の隅々まで自分の目で確認したいところ、売り手側が細部まで見せることに難色を示すと契約妥結に至りにくくなります。

目視できないとリスクを感じて購入を控えられることになるので、プライベートスペースなどでどうしても立ち入りを避けたい場所は写真や動画を用意して説明できるようにしておくのがお勧めです。

④業者選びに失敗した

任意売却は特殊な方法で、実施するには不動産業者に多くの経験やノウハウが求められます。

街中を見ると、小さな零細の不動産業者でも「任意売却対応可」などの表記を見かけることがありますが、本当にお願いするのであればその業者が過去にどれくらいの任意売却を成功させてきたのかを詳しく確認しましょう。

中には自信がないのに手数料報酬目当てて任意売却事案を受けようとする業者もいます。

実力がない業者に任意売却を頼むと、買い手が付かず任意売却に失敗したり、期限間際となって大幅な値下げをしなければならなくなります。

任意売却に失敗した場合は競売となる

任意売却を実施できない、あるいは実施したけれど買い手が付かず失敗に終わった場合、最終的に自宅は競売にかけられることになります。

競売となれば市場価値よりも相当安く買われることになり、大きな損をしてしまいます。

競売落札後は強制退去となり、引っ越しの期間的余裕や費用の面で融通が利かないので、新居探にも苦労することになるでしょう。

任意売却の専門機関のサポートを受ければ、仮に期間的にあまり余裕が無くてもノウハウを十分に生かして任意売却成功の可能性を上げることができます。

期間に余裕があれば価格設定も強気で臨むことができるので、依頼する側もできるだけ早く相談することが大切です。

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まとめ

今回は任意売却ができない、あるいは実施しても失敗してしまうケースについて見てきました。

任意売却の仕組みとして債権者の同意が必須であるということに留意しなければなりませんが、任意売却の専門機関のサポートがあれば債権者側のメリットを丁寧に説明できるので、承諾を取り付けることは十分可能です。

共有名義人の承諾についても、物件を売れない方がデメリットが大きいことを丁寧に説明することでほとんどの場合問題なく進めることができます。

当センターのような任意売却に特に力を入れる専門機関であれば、エリアや価格など実需面でも潜在需要に訴求していくことが可能です。当センターでは初回の相談を無料でお受けしておりますので、お気軽にご相談頂ければ幸いです。