任意売却とは？基本的な仕組みやメリットについて

住宅ローンの支払いができなくなると、マイホームは最終的に競売にかけられて大きな損をすることになります。

競売を避ける手段として有効なのが「任意売却」で、多くの方がこの方法で救われています。

本章では任意売却がどのようなものか、基本的な仕組みやメリットについてお伝えしていきます。

任意売却とはどういうもの？

住宅ローンの問題では如何にして競売を避けるかが至上命題となります。

ローンがまだ残っている不動産は、抵当権が付けられているためにそのままでは一般市場に売りに出すことができない状態になっています。

ここで、抵当権を設定した債権者と話し合いを持ち、特別に抵当権を外してもらい一般市場に売りに出すのが任意売却という方法です。

本来は売りに出せない不動産の売却を可能にする特殊な売却方法で、難度が高いため一般の不動産業者では適切な対応ができません。

債権者との話し合いで相手を納得させるだけの交渉力が必要で、限られた時間で買い手を見つけ妥結にまで導く実力も求められます。

弊社のように住宅ローン問題を深く追求し、ノウハウと経験を十分に積み重ねた者にしか適切な対応は望めませんので、相談する側も業者選択には意識を払う必要があります。

なぜ債権者は任意売却を承諾してくれるの？

ここで不思議に思われた方も多いと思いますが、そもそも債権回収のリスク回避のために対象不動産に抵当権を付けたのは債権者であり、その債権者が抵当権の解除が必要な任意売却に応じることはあるのか？という疑問が生じます。

貸し倒れリスクを最小限にするためにわざわざ設定した抵当権を自ら解除することは普通考えられません。

ここで、任意売却を手伝う事業者は「競売」を引き合いに出して任意売却の利点を債権者側に説明します。

競売では通常、市場価値よりもかなり安い金額でしか買われませんから、ローン残債の支払いに充当される金額も少額になります。

しかし、任意売却に応じて、一般市場に売りに出せれば、適正な価格で売却することができるので、競売よりも多くの金額をローンの支払いに充てることができます。

より多くの支払いを受けられる方が債権者として満足の度合いが高まりますから、この点で利害が一致します。

債権者側の利益を十分に説明し、また市場で買い手を見つける実力も十分であることを分かってもらえれば、任意売却はお互いにwin-winになれるので抵当権の解除に応じてもらうことができるのです。

債務者にとっての任意売却のメリット

任意売却は債務者の方にとって多くのメリットがあるのでここでまとめて見ましょう。

①ローン完済が早まる

任意売却は市場価値に近い金額で売ることができるので、競売よりも多くのローン返済が可能です。

その後の人生で負う負担を減らし、ローン完済を早めることができます。

②分割払いが可能になる

残った残債についても、債権者の合意を得て分割払いとすることができます。

競売ではこうした配慮はないので、残った残債は一括弁済を求められます。

③プライバシーが守られる

競売では物件に興味のある業者などがひっきりなしに訪れてプライバシーへの配慮は期待できません。

任意売却は通常の売却とほとんど変わりませんので、興味を持ったお客さんに内見案内をする程度です。

お客さんには任意売却であることはわかりません。

④屈辱感や心理的負担がない

債務者の意思を無視して強制的に進められる競売では、勝手に家に上がられるなど屈辱感を味わうこともあります。

任意売却は売り主の権利が守られるので、心理的な負担なく進めることができます。

⑤持ち出し費用がかからない

不動産売却には様々な諸費用が掛かりますが、任意売却ではそれらの費用を売却代金から賄えるように債権者の合意を取ります。

そのため諸費用の支払いのために事前に自己資金を用意する必要はありません。

⑥そのまま自宅に住み続けられる可能性がある

色々な事情でできれば自宅を引っ越したくないという人はかなり多いです。

そのような時はリースバックという方法を検討することもできます。

リースバックとは、買い手との売買取引で自宅を売却した上で、賃貸借契約も一緒に結び、以後は借り物件として利用させてもらう方法です。

⑦引っ越し代を得られることもある

競売ではまず無理ですが、任意売却ではケースによって10万円～30万円程度の引っ越し費用を賄える可能性があります。

このように、任意売却は債務者の方にとって多くのメリットがあります。

まとめ

本章では任意売却とはどういうものか基本的なところを見てきました。

本来は一般市場に売りに出すことができない不動産を、債権者の承諾を取ることで抵当権を外してもらい売りに出すことができる特殊な売却方法です。

難度が高く必ず成功するわけではありませんが、債務者の方にとってメリットが数多くあり、住宅ローンの問題を抱えている方にはぜひ検討してもらいたい方法です。

成功の可能性を高めるには、期間的余裕を確保するためにできだけ早く専門業者に相談することが一つ。

そして相談相手は一般の不動産業者ではなく、弊社のように任意売却に力を入れる機関に相談するようにしてください。

私ども一般社団法人住宅ローン返済相談センターでは、弁護士など各専門家とも連携し、任意売却を含めご相談者様の事情に応じた適切な解決策を提示させて頂きます。

初回の相談は無料ですので、是非お気軽にご一報を頂ければ幸いでございます。