任意売却は非弁行為になる？不動産会社ができること・できないこと

任意売却は通常の不動産売却とは違い、債権者との間で調整が必要になるなど関係者間で話し合いを持つ工程が入ります。

これを捉えて、代理で交渉することが非弁行為になるのでは？と考える人もいるようです。

そこで今回は少し難しいお話になりますが、任意売却が非弁行為になるのかどうかを考えながら、不動産会社ができること、できないことをご説明いたします。

非弁行為とは？

非弁行為というのは弁護士法72条違反を指すものです。

弁護士法第72条

弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

素人にはとっつきにくい文面ですが、要約すると弁護士以外の者は報酬を得る目的で他人の法律問題に関与して交渉を代理したり仲裁に入ったりすることはできませんよ、ということを言っています。

専門知識のない第三者が他人の法律問題に介入すると当事者の利益が損なわれる恐れがあるので、これを禁止するのが目的です。

注目すべきは最後の「ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」という文章です。

これが不動産会社が任意売却を手掛けられる根拠になるので、以下で解説します。

宅建業法に基づく業務は非弁行為とならない

弁護士法72条は法律事件に第三者が不当に関与することを防止するためのものであり、まっとうなビジネスや業務を妨害するためのものではありません。

不動産売買の仲介を担う不動産会社は宅建業法に準拠して業務を行っており、その範囲であれば非弁行為にはあたりません。

不動産の売却を実現させるために必要な行為であれば、債権者の同意を取り付ける作業も、あるいは売買契約書の作成などの作業も宅建業法の範囲として認められるので、なんら問題はないということですね。

ただし不動産売却の枠を超えた作業を代理して行うと問題が出てきます。

次の項では不動産会社ができない行為を見ていきます。

残債の返済方法の交渉代理は不可

任意売却では自宅を売った後に残った住宅ローンの残債をどのように支払っていくのか、債権者と話し合って道筋をつける作業が入ります。

この話し合いについては、不動産売却とは直接的な関係がないので、不動産会社が本人を代理して交渉に臨むということはできません。

ただし、不動産会社が本人に一般的なアドバイスをすることは可能です。

例えばご本人の収入状況などから、「月々これくらいの返済を申し出れば認めてもらえると思いますよ」というように、これまでの経験からアドバイスをすることは可能です。

アドバイスは代理交渉やこれに類似する行為ではありませんし、通常はこうしたアドバイスは無料で受けられますので、今回取り上げた弁護士法72条にある「報酬を得る目的で」にもあたりません。

こうしたアドバイスを元に、基本的にはご本人が債権者と交渉することになります。

自身での交渉が難しいときは弁護士に相談することもできる

どうしても自分で残債の支払い交渉にあたるのがためらわれる場合、当センターに所属する弁護士を利用して頂くこともできます。

心理的なハードルがあって自分で話し合いに臨むのが怖い、時間がなくて債権者の事務所に出向くことができないなどの事情がある場合は、当センター所属の弁護士が代わって残債支払いの交渉を致しますのでご相談ください。

弊社では事案に応じて弁護士以外にも税理士や公認会計士などと連携を取っておりますので、税金の問題、返済計画の相談など込み入った事案にも適切に対応致します。

まとめ

今回は、任意売却が弁護士法に違反して非弁行為となるのか、また不動産会社が任意売却においてできること、できないことについてご説明させて頂きました。

不動産仲介業者は、宅建業法で認められた範囲での業務については、弁護士法72条には違反しないため、問題なく任意売却のお手伝いが可能です。ただし、任意売却後の返済方法に関する話し合いには代理で交渉に臨むことができません。

当センターでは、宅地建物取引業者、弁護士、税理士、公認会計士などの専門家が、それぞれの専門分野でサポートすることが可能です。なお、実際に業務を依頼される場合は報酬が生じますのでご了承ください。