任意売却で持ち出し費用0ってホント？

様々な事情で住宅ローンの支払いを続けられなくなった時、適切な対処ができないとその先に待っているのは競売です。

債務者が大きな損をしてしまう競売は何としても避ける必要があり、その切り札となるのが任意売却です。

不動産を売る際には色々な諸費用がかかりますが、任意売却はお金に余裕がない状況で検討されるものですから、事前に自己資金が必要だと実行は難しくなります。

弊社が手掛ける任意売却では事前の持ち出し金がでないように手配しますから、手元にお金が無くても可能です。

本章では任意売却における諸費用と持ち出し金の関係について取り上げて解説します。

不動産売却ではどのような諸費用がかかる？

まず、不動産売却全般においてどのような諸費用がかかってくるのか代表的なものを見てみましょう。

①仲介業者への手数料

不動産売却を依頼した仲介業者には一定の手数料の支払いが必要です。

不動産売却における費用の中ではこの仲介手数料がかなりの幅を占めることになります。

ケースに応じて数十万円から数百万円という大きな額になるため、負担感も大きくなります。

手数料については法律で一定のルールが敷かれているので、別の機会にご紹介したいと思います。

②抵当権抹消にかかる費用

抵当権が付いている物件はその抹消登記が必要です。

抵当権抹消登記は登録免許税の名目で不動産一つにつき千円かかります。

土地と建物があれば二つで二千円ということです。

登記手続きを司法書士に依頼する場合はその報酬も必要です。

③税金

固定資産税などの税金を滞納している場合、督促に応じられないでいると不動産の差し押さえを受けることがあります。

その状態では任意売却が行えないので、差し押さえを解除する手続きが必要です。

差押えを解除するには原則として滞納した税金を全額おさめる必要があります。

④管理費や修繕積立金

マンションの場合、管理費や修繕積立金を滞納している状態では買い手が嫌がります。

通常、滞納分を売買代金から差し引いたり事前に売り主が管理組合に滞納分を全額納入して精算するなどの手配が必要です。

任意売却における諸費用の扱い

諸費用の名目によってはケースごとに要不要が分かれますが、必要な費用の支払いができなければ不動産を売れないということに変わりはありません。

住宅ローンの滞納が問題になっている事案で物件を売れないということはすなわち競売に進むということで、競売が実施されてしまうと市場価格よりも安く買われて大きな損が出てしまいます。

そこで、諸費用については必要経費として売却代金から支弁することができるように債権者と交渉します。

本来、債権者は自身の抵当権が及ぶ範囲で不動産の代金を回収できる権利を有します。

オーバーローンでは売却代金全額を取り上げる権利があるわけですが、そうすると諸費用を支払えないので売却自体が不可能になってしまいす。

そこで、任意売却を仲介する不動産会社が債権者と話し合い、特別に諸費用の支払いについては経費扱いとして認めてもらうようにお願いします。

債権者の同意が取れれば、物件の売却代金から必要な諸費用の支払いができるので債務者の方は事前にお金を用意しなくても売却が可能になります。

なぜ債権者は認めてくれるの？

債権者が抵当不動産の売却代金から諸費用の支払いを認めるのは、任意売却を実現させた方が利益が出るからです。

あくまでも抵当権者としての立場を主張して必要経費を認めなければ、結局は自分達が損をしてしまうということですね。

任意売却が不可能になれば、最終的には物件を競売にかけて債権回収をしていくことになりますが、競売では市場価値よりもかなり安く買われるため回収できる債権の額も少なくなります。

そのため、諸費用を経費として認めてでも任意売却を実現させた方が競売よりも多くの債権回収が望めると判断することが多くなります。

任意売却における交渉では債権者側の利益を細かく説明して納得を得なければならないので、実際の実務はなかなか大変です。

ただ弊社のように普段から住宅ローン問題に力を入れている機関はそうした話し合いに必要なノウハウやテクニック、そして経験を十分に積み重ねています。

債権者側の利益を丁寧に説明すればきっと活路を見出すことはできるので、手元にお金がない状態でもあきらめずにぜひご相談ください。

まとめ

本章では不動産売却における諸費用について、任意売却ではどのように処理するのか取り上げて見てきました。

不動産の取引ではまとまった売却代金が手に入りますが、売り手側は色々な諸費用の支払いが必要です。

任意売却においては債務者の方に手元資金がほとんどないのが普通ですから、諸費用の支払いに必要な資金は売却代金から支弁できるように手配が必要です。

経験豊富な弊社担当が債権者の合意を取って任意売却を実現できるように手配致しますので、お金が無くてもぜひ諦めずにご相談ください。