物上保証人がいるケースで任意売却はできる？

マイホームを購入する際に住宅ローンを利用する場合、銀行から保証人や担保の設定を求められると思いますが、これは銀行がローンの弁済を受けられなくなる事態に備えるためです。

ケースによってどのような契約となるかは変わってきますが、大抵は以下の形態のどれかが検討されることになるでしょう。

・購入する自宅に担保を設定する
・連帯保証人を用意する・物上保証を検討する

このうち最後の物上保証を検討する場合、その後自宅を任意売却する際にハードルになることがあるので、今回は物上保証とはどういうものか、任意売却が必要となった場合の対応などと共に解説していきます。

物上保証とは？

物上保証とは、他人の債務のために自分の財産に抵当権などを設定することを言います。

住宅ローン分野でよくあるのは、子どもが自宅を購入する際に親が自分の土地を担保に提供するケースです。

土地と建物両方を購入すれば多額の資金が必要ですが、親が土地を提供してくれれば子供は建物分の出費で済みます。

しかし、住宅ローンを利用する場合、子どもに所有権のある建物だけでは担保力が弱いので、銀行はローンの提供を拒む可能性があります。

経年劣化の激しい建物は土地と比べると担保力を相当低く見られるからです。

親が自分の土地を担保に差し出すことで担保力を高めることができれば、住宅ローンの利用に道が開けます。

このような保証の形態を物上保証と言い、自らの財産を担保に提供する人のこと（このケースでは親）を物上保証人と言います。

物上保証人は法律上は親でなくとも良いのですが、住宅ローンを提供する金融機関の多くは親や親せきなどでなければ認めない姿勢のところが多いようです。

友人などは物上保証人として認めてもらえないことが多いので、この点は理解しておきましょう。

物上保証人は責任が限定される

物上保証人は「保証人」という名前が付きますが連帯保証人とは違い責任が限定されます。

先の例で、親が子の住宅ローンの連帯保証人になった場合、もし、子がローンの支払ができなくなると親がローンの残債全額を肩代わりしなければなりません。

これが物上保証人の場合、責任は担保に供した財産の範囲に限定されます。

例えば、親が2000万円の土地を担保にして物上保証人になったとします。

子が住宅ローン2500万円の返済を焦げ付かせてしまった場合、親は2000万円の土地を取り上げられてしまいますが、それ以上の責任を負うことはありません。

なお、残る500万円のローン残債の返済義務は子にあるので、親が債権者から弁済を求められることはありません。

物上保証人がいるケースの任意売却について

任意売却は債権者の了解を得られないとそもそも実行できないので、丁寧な話し合いを行って抵当権を解除してもらう必要があります。

そのため通常の事案でも難度の高いものです。

加えて物上保証人がいる場合、担保として提供されている財産は債務者の物ではなく物上保証人に所有権がありますから、債務者と債権者だけで勝手に進めるわけにはいきません。

必ず物上保証人にも話し合いに参加してもらい、理解を得たうえで進めなければならないので難度はさらに上がります。

ただし、理解を得るためのポイントは債権者に対するそれと同じで、何もせずに手をこまねいていれば競売に進んでしまうということです。

競売では市場価値よりもかなり安く買いたたかれてしまうので、せっかく担保に供した財産もその価値を下げられてしまいます。

安い競売代金ではローンの残債も多く残ってしまうので、債務者のその後の人生もそれだけ苦しいものになります。

多くのケースでは親などの親類が物上保証人となるはずですから、この点も考慮して任意売却を行うことの了解を取れるように話し合いを進めることになります。

（関連記事）任意売却とは？基本的な仕組みやメリットについて

難しい交渉は弁護士に任せるのがベター

任意売却を進める際には、当センターに登録している弁護士が債務者の方に代わって不動産売却に必要な活動を行いますので、依頼者の方にお手間を取らせることはありません。

任意売却を進めるにあたり金融機関や物上保証人との調整も当センターが中心となって動きますので、安心してお任せいただけます。

もし難しい交渉が必要になる場合でも、当センターに登録している弁護士が対応致しますので、込み入った交渉事が発生した場合もできるだけ有利な売却となるように手配させて頂きます。

まとめ

今回は、住宅ローンを利用する際に求められることがある「物上保証」とはどういうものか、法的な性質や任意売却を進める場合の対応の仕方などを見てきました。

物上保証は他人の債務のために自らの財産を担保に提供する行為で、これを行う人を物上保証人といいます。

住宅ローンの分野では親が子のために物上保証人になることがあり、このケースで任意売却を行う場合は物上保証人の了解を取ることも条件になります。

通常の事案よりも難度は上がりますが、当センターでは物上保証人が関係する事案でも多くの解決実績を有しておりますので、安心してご相談頂ければと思います。