連帯保証人が付いた不動産の任意売却における注意点

任意売却 2021年10月31日

不動産を購入する際に住宅ローンを組む場合、返済リスクを考えて金融機関が担保や保証人の用意を求めることがほとんどです。

安定した収入があり十分な返済力があると認められる場合でも、ローン実行後の状況変化により返済が滞る可能性を考えて、ほぼ必ず担保や保証人の用意を求められます。

保証人は担保物の提供よりも比較的用意しやすいので、例えば夫が住宅ローンの名義人となり、妻がその連帯保証人となるようなケースが多く見られます。

連帯保証人が付いた不動産の任意売却は特別な対応が必要になることが多いので、本章でこのケースの問題点や対応策について見ていきます。

連帯保証人とはどういうもの？

保証人には単なる保証人と連帯保証人の二種類があり、住宅ローン利用の際に求められるのはほとんどの事案で後者となります。

連帯保証人の方が単なる保証人よりも責任の度合いが重く、債権者からすると債権回収が容易なためこちらを要求されることが多いのです。

単なる保証人には「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」が認められますが、連帯保証人にはこれらが認められません。

催告の抗弁権というのは、「私ではなく、まずは主債務者から先に取り立ててください」と請求を拒むことができる権利を言います。連帯保証人はこの抗弁権が無いので、債権者から返済要求があればこれに応じなければなりません。

検索の抗弁権というのは、主債務者に取り立てが容易な資力があることを証明することで、「このように主債務者に財産があるのだから、こちらから取り立ててください」と言える権利のことを言います。連帯保証人にはこの抗弁権もないので、主債務者が返済を滞らせればやはり債権者からの返済要求を拒むことができません。

このように、連帯保証人は主債務者とほぼ同等の責任を負う立場となります。

連帯保証人となることについては債権者である金融機関との契約ですから、保証人を外れるには金融機関の承諾が必要です。

問題が起きやすいのが離婚事案で、例えば夫の住宅ローンの連帯保証人に妻がなっているようなケースです。

妻としては、離婚するのだから夫の保証人を外れたいと思うのは自然なことですが、これができないため離婚後もローンを介していつまでも関係が切れないという状況になりがちです。金融機関に連帯保証人を外れたい旨の相談をしても普通は認めてもらえないので、どうしてもという場合は特別な手配が必要になります。

どうしても連帯保証人を外れたい場合は、以下のような方法を検討することになります。

十分な資力のある代わりの連帯保証人を用意し、金融機関がこれを認めてくれれば、自分が連帯保証人を外れることができます。ハードルは高いですが、自分の両親などにお願いして肩代わりを頼む例もあります。

人的保証となる保証人ではなく、物的保証として何らかの担保物を提供することで、金融機関が連帯保証人を外れることを認めてくれる可能性があります。ただし、担保力がしっかりしていないと認めてもらえないので、連帯保証人が所有する別の不動産などの提供が必要になるでしょう。

別の金融機関で提供するローンに借り換えることができれば、元の住宅ローンを一括弁済することで保証債務そのものを消滅させることができます。ただし、借り換え先のローンの審査に受からなければならないので、これもハードルは高いでしょう。

さてこのように連帯保証人の責任は重く、簡単に保証人から外れることもできません。

連帯保証人が付いた物件で任意売却を進める場合に問題となるのは、競売よりも相当高く売ることができたとしても、通常はローン残債が幾らかは残るということです。

残った残債は債権者との話し合いにより少しずつ分割して返済していくことができますが、連帯保証人がいる場合、債権者はこちらに一括弁済を求めることができます。そのためケースによっては連帯保証人も一緒に任意整理を行い、債権者と話し合って分割による返済の相談をすることも必要になってきます。

配偶者の他、例えば主債務者の親や友人などが連帯保証人になっている場合、こちらにも相当の迷惑がかかるということです。

ただ、任意売却をしなければいずれ自宅は競売にかけられます。競売では安い金額でしか売れませんから、返せるローンも僅かです。結果として多くの残債が残るので、任意売却を実施する方がダメージが遙かに少なくなります。

この点を丁寧に説明して、任意売却を進めることについて連帯保証人に理解を求める姿勢が必要です。

本章では連帯保証人が付いた不動産を任意売却する場合の問題点や対応策について見てきました。

主債務者とほぼ同等の責任を負う連帯保証人は、任意売却後も残ったローンの返済について責任が生じます。

それでも競売となるより任意売却の方がダメージが軽くなることについて丁寧に説明し、理解を求めなければなりません。

迷惑をかけてしまうことについて心理的に負担を感じるかもしれませんが、必要があれば弊社担当が連帯保証人となっている方に説明を差し上げることもできるので、躊躇せずにご相談頂ければと思います。