2022年6月5日
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リバースモーゲージとはどんな制度？メリットやデメリットは？
不動産分野では様々な用語が用いられるので難しさを感じる方もいらっしゃるかもしれません。
ただ、自分に有利な制度やルールを知っているか、知らないかで適切な行動や選択ができるかどうかが変わってくるので、知識や情報を仕入れるためのアンテナを張っておくことは大切です。
今回は「リバースモーゲージ」という制度を取り上げて、基本的な仕組みやメリット・デメリットなどを解説していきます。
住宅ローンの問題を抱えている方にとっても有効に機能する可能性のあるものですから、参考になれば幸いです。
リバースモーゲージとは？基本的な仕組み
ここではリバースモーゲージの基本的な仕組みを押さえます。
リバースモーゲージとは、簡単に言えば自宅不動産を担保にして融資を受けることを言います。
リバースモーゲージを扱う銀行などの金融機関では、担保に供される不動産の価値を算定し、担保力の範囲内で貸し付けを行います。貸し付けは一度にまとまった金額を受け取ることもできますし、毎月一定額など分割して受け取ることもできます。
個別の取引における条件設定にもよりますが、例えば老後の生活資金が足りなくなった場合などにリバースモーゲージを利用し、資金の貸付けを受けるといった使い方ができます。
多くの場合、不動産の所有者が生存中は利息のみを支払い、死亡後に相続人が対象不動産を売却するなどして一括で返済します。もし、その不動産を手放したくないという場合、相続人の固有資産から費用を支弁して債務の解消を図ることもできます。
リバースモーゲージのメリット・デメリット
次に、リバースモーゲージのメリットやデメリットを見てみましょう。
＜メリット＞
①自宅にそのまま住み続けられる
自宅不動産は抵当に出すだけで売却するわけではないので、引き続き住み続けることができます。
②配偶者の住居問題に対応しやすい
多くの金融機関では債務者が死亡した際にその配偶者が契約を引き継げるようにしているので、自分の死後も配偶者の住居を残してやることができます。
③年金形式でお金を受け取れる
資金の受け取りは年金形式で分割した受け取りが可能なので、公的年金の収入が心もとない場合にこれを補填したり、民間の個人年金保険の代わりにするなどの使い方ができます。
＜デメリット＞
①長生きするリスクがある
人がいつ死亡するかは正確な予想はできません。
契約期間を設定し、当該期間が終了した時に自宅を換価処分して一括弁済を行う契約の場合、契約終了時点でまだ利用者が生存していても一括弁済が必要になるので、自宅を失ってしまう可能性もあります。
②資産価値の変動や金利の上昇リスクがある
契約期間中に不動産の価値が下落した場合、融資限度額の見直しがされる可能性があります。
また、金利が上昇した場合、生存中に支払う利息の負担が上がります。
③相続人の同意が必要
利用者の死後、相続対象となる不動産の換価処分が必要なため、リバースメーゲージを利用する際に相続人となる人の事前の同意を得ることが必要となる場合があります。
④制限が多い
金融機関にもよりますが、子どもと同居している自宅は対象外となることが多く、他にもマンションはダメで戸建てしか対象にならないなど利用できるケースはある程度限られます。
年齢制限があったり資金の使途に一定の制限がかかることもあり、使い勝手が良いとは言えないのが実情です。
リバースモーゲージで住宅ローンの負担軽減も可能になる！
老後の資金確保に利用されることが多いリバースモーゲージですが、うまく利用できれば住宅ローンの負担を軽減できる可能性もあります。
例えば、退職金をあてにしてローンの完済を予定していた場合で、予想よりも退職金が少なくなってしまったようなケースを考えてみましょう。
手元資金をかき集めればどうにか返済はできたとしても、そうなると余裕資金が枯渇し日々の生活に影響が出ます。
このような時、住宅ローンを設定した銀行とは別の金融機関に相談し、リバースモーゲージを利用したローンの借り換えを検討することもできます。
自宅を抵当に入れて一括で資金を借り入れ、これを原資に元の住宅ローンを完済します。そうすれば、リバースモーゲージを利用して借り入れを行った金融機関への返済は月々の利息のみで済むので、生活資金が枯渇する心配は要りません。
ローンの借り換えを検討できる金融機関があるかどうか、個別のケースで精査しなければならないため、必ずリバースモーゲージが功を奏するとは限りませんが、このような利用の仕方もあるということは覚えておいて損はありません。
リースバックとの違いについて知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
まとめ
今回は「リバースモーゲージ」を取り上げ、どのような制度なのか仕組みやメリット、デメリットなどと共に見てきました。
自宅不動産を抵当に出すことで融資を受けられる制度で、老後の資金確保だけでなく住宅ローンの負担を解消する目的で利用を検討することもできます。
事情に応じて自宅不動産を有効に活用できる制度として機能するので、何らかの理由で資金需要が生じた際には一考する価値があるでしょう。
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