不動産売却の仲介手数料ってどれらいかかるの？手数料の仕組みや計算方法、注意点について

不動産売却 2021年8月10日

不動産を売る必要が生じた時、自分で宣伝広告を打って買い手を探し、条件交渉をまとめて契約書の作成まで自分自身で行うことも絶対に不可能とは言えませんが、実務的な問題や法律的なリスクの問題から不動産会社を頼ることがほとんどでしょう。

特に任意売却となればご本人だけで進めるのはまず無理なので、我々のような専門機関を利用することになります。我々も含めて、不動産売買の仲介をする事業者には一定の手数料の支払いが生じます。

今回は、不動産売却における仲介手数料の仕組みや性質、計算方法や注意点などをまとめて見ていきますので、ぜひ参考になさってください。

不動産売買における仲介手数料のルール

不動産売買における仲介手数料は、法律で一定のルールが設けられており、一般素人の方が不利益を受けることがないようになっています。

仲介手数料は成功報酬という位置づけになっており、仲介する不動産会社が買い手を見つけ、無事に売買取引を成立させた時に初めて依頼者に請求することができます。つまり、依頼者は買い手が見つからなければ手数料を支払う必要がないので、その点は安心です。

手数料額については法律で上限が設けられています。法律で定められた上限以下の金額であれば当事者の話し合いで決めることができます。ただし、多くの不動産会社が上限いっぱいの請求をすると思われますので、その計算方法については売却を依頼する側も知っておきたいところです。

仲介手数料の上限は単純に「〇〇円以内」のように定まっているわけではなく、一定の計算が必要です。

まず、売却金額を以下のように三段階に分け、それぞれの段階に対応する割合を掛けて別々に計算します。

例えば、1000万円で物件が売れたと仮定すると以下のように計算します。

1の段階では200万円×5％＝10万円

2の段階では200万円×4％＝8万円

3の段階では600万円×3％＝18円

上記を合計すると10万円+8万円+18万円＝36万円となり、これに消費税を加えた分が手数料の上限になります。

なお、売却金額が400万円を超える場合は簡易計算式として「売買代金×3%+6万円+消費税」を利用できます。

計算すると正規の計算方法と同じ数値が算出されますので試してみてください。

中には仲介手数料を無料や半額としている不動産業者もあります。

不動産業者にとって仲介手数料は重要な収入源であり、それをもとに給料やその他経費を支払ったりして会社を経営している訳ですから、通常は考えにくいことです。では、どうしているのでしょうか？

実はこのような業者は「両手仲介」（売り手と買い手の双方の仲介）を行っており、不動産の購入希望者（買い手）から仲介手数料をもらうことで売り主側の仲介手数料を無料にしているのです。業者によっては反対に購入希望者側（買い手）の仲介手数料を無料にして売り主から仲介手数料をもらうところもあります。

両手仲介を成立させれば、本来であれば売り主と買い主両方から仲介手数料を取れるので利益は二倍になります。片方を無料にすると一回の取引における利益が半減しますが、その代わり誘客数を増やし、取引件数を増やして営業利益を上げる作戦ということですね。

売り手側の仲介手数料が無料であれば一件、問題はなさそうにも思えます。しかし、書い手の仲介手数料が高いと、その分、「売却代金を値引きしてもらおう」という話にもなりかねません。不動産業者のインセンティブが強いので、売り手や買い手が多少納得していなくても、強引に取引を成立させようとする可能性もあります。

取引を正常に成立させるためには、適正な売買価格と適正な仲介手数料が必要となるのです。

不動産業者の立場で見ると、片側の仲介手数料を無料にした上で両手仲介で利益を出すには、自社で確実に売り手と買い手をマッチングさせる必要があります。他の不動産業者が客付けをしてしまうと、何の利益にもならず宣伝広告の手間と費用の垂れ流しになります。

そのため、売り手側の手数料を無料にする場合、他社が買い手を紹介しようとしてもこれを邪魔する可能性があります。

「交渉中の客がいる」「取引がまとまりそうな客がいる」などとして他社の客を寄せ付けないのが「囲い込み」です。

囲い込みをされてしまうと、急ぎの案件であるにもかかわらず買い手が見つかるまでに時間がかかったり、もっと高く買ってくれるお客さんを逃してしまう可能性があります。

仲介手数料が無料であっても、囲い込みによって期限までの売却に失敗し不利益を負ったり、売却金額面で大きな損をしてしまう可能性があるということは知っておかなければいけません。

今回は、不動産売却における仲介手数料の仕組みや性質、計算方法や注意点などについて見てきました。

仲介手数料については不動産売却を望まれる方が支払う諸費用の中で大きな額を占めるものです。一般の方は、普段、数十万円、数百万円という金額の手数料を支払うことはないでしょうから、負担感を感じる方が多いのは事実です。

ただし、不当に高い額とならないよう法律でルールが敷かれているので、これを知っていれば法外な要求をされてもはねのけることができます。

当センターでは、正式にご依頼いただく前に、必ず仲介手数料についても分かりやすく説明し、不明な部分がないように配慮して業務を進めております。経験豊富なスタッフが丁寧に対応致しますので、どうぞ安心してご相談くださいませ。